【排雷】變賣資產回款的錦藝集團:誤入地產界,一去十五年!
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日期:2021年3月11日 下午8:10作者:橘子汽水 編輯:lala
【排雷】變賣資產回款的錦藝集團:誤入地產界,一去十五年!

閩係房地產公司錦藝集團的2021年正愈發難過。

3月9日,集團在港股上市的公司錦藝控股(0565-HK)公佈2020財年中期業績。

公司截至2020年12月31日止上半財年錄得收益9200萬港元,同比增加3.4%。惟由於2020年上半年起由於新冠疫情在全國蔓延,令公司主要的「現金奶牛」——投資物業佳潮購物中心公平值大幅減少4.03億港元,拖累公司期内產生虧損2.89億港元,轉盈為虧(2019年上半財年,公司產生溢利1489萬港元)。

在中報公告之前,錦藝控股曾在2月9日發出過盈警,提及佳潮購物中心公平值預期減少數值為1.2億港元。而直到公告中報刊發之後,市場才發現原來疫情對錦藝控股的影響遠比它自己想象要大。

在港股市場上,淪為「仙股」的錦藝控股早已處於無人問津狀態。2021年内公司股價長期在0.3港元水平下徘徊。3月11日收市,錦藝控股報0.26港元,全日成交僅2600港元,市值更只有區區不到7億港元。

如此不起眼的錦藝控股,按理並無值得特書之處。但錦藝控股背後的錦藝集團集教育、文旅、康養、物業、新材料、地產、商業等多重業務於一身。其中集團的房地產業務(錦藝置業)和錦藝控股所從事的商業房產業一樣,正停滞不前。

循著錦藝控股的2020年下半年大幅轉盈為虧的業績,可以窺見的是錦藝置業這一閩係中小房企在2020年的掙紮與彷徨。

1、從紡織大王到房地產,錦藝的多業務商業網初成

錦藝控股實控人陳錦焰(錦藝控股中報呈列為「陳錦豔」,以下統稱「陳錦焰」)祖籍福建長樂,出身紡織世家。90年代陳錦焰在家里支持下創辦了福州華冠針紡織品有限公司,工廠佔地9萬平米,員工上千人。1994年,陳錦焰注冊成立香港錦藝集團有限公司,並將之於香港主板上市,拓展海外市場。

2006年,錦藝集團大手筆重組河南國企鄭州國棉一廠、二廠、六廠,並將其搬遷至新鄭龍湖區,成立當時全國最大的紡織企業之一鄭州紡織事業部。集團投資50億元建成投產鄭州第一紡織有限公司、鄭州宏業紡織有限公司和鄭州瑞龍紡織有限公司。

在重組鄭州幾家原國有紡織大廠之餘,陳錦焰還應承承擔了它們的歷史債務,安置原廠職工,成了鄭州百姓心目中「有情懷」的人。

談及投資河南的原因,陳錦焰說是因為中原地區對周邊城市能起到很強的輻射作用。如果以河南為圓心,可以畫出一個完整的圓。他認為未來十幾年,河南會是投資的熱土,於是他決定「先行一步」。

同年,鄭州市政府推行城改。錦藝收購的原三家國營紡織廠位於市中心,佔地面積幾千畝。政府想把以上工業用地進行商業開發,於是將任務交到錦藝身上。當年,臨危受命的錦藝集團成立地產事業部,開始將業務重心往房地產轉移。

在這塊老工業區用地上,錦藝開發了住宅項目錦藝國際華都,項目配套小學。三塊原工廠用地每一塊都配備盒子商業——錦藝城購物中心。

結果,錦藝國際華都成為鄭州舊改的典範。打開知名度的錦藝再憑錦藝城項目蜚聲鄭西,隨後在南龍湖地塊開發出龍湖錦藝城,在金水北做成錦藝金水灣,在惠濟區推出錦藝四季城。錦藝的住宅項目,主打「戶戶送面積」、「配套學區」、「配套商業」等賣點,商業+學區齊頭並進,最終成功打開了河南中原地區的房地產市場。

2010年,錦藝在新鄭市簽約項目超過100億元,投資規模已高於集團在總部福建的投資。同年2月,錦藝幹脆宣佈將總部遷到鄭州。

在鄭州生根的錦藝集團亦衍生出更多的其他業務,包括地產、商業、新材料、互聯網、金融、教育、物業等。

其中,港股上市公司錦藝控股承接的是集團的商業地產業務。截至最新,公司業務包括你鄭州四層高、佔地12.52萬平米的佳潮購物中心及毗鄰佳潮購物中心的另外一座外租得的5層樓高一體化商業商場(公司稱為「購物中心C區」)的租賃。截至2020年12月底,陳錦焰及弟弟陳錦東分别持有公司22.21%及13.73%股份。

而集團的地產業務則由錦藝置業承接。

2019年,錦藝置業提出「兩南一角」戰略,以河南、西南及長三角為戰略中心,重點發力長三角以及沿長江流域經濟發達及具高增長潛力區域。公司計劃業績每年增幅為30%至50%,在未來三年内突破500億元。

同年,錦藝置業將總部從鄭州再遷到上海,目的是為了「便於融資」和「吸引人才」。

喬遷上海之後,錦藝集團的業務在2020年新冠疫情及行業紅線政策影響下,卻不僅沒有融到資、人才還大幅流失。

2、2020,錦藝至暗之年

總部遷往上海之後三個月,錦藝置業即傳出裁員消息。2020年初,有媒體爆料,錦藝置業總部原有員工近180人,公司計劃將人數縮減至120人。疫情發生後,裁員指標再增至80人,公司僅保留100人。

錦藝集團之後回應,集團地產板塊有160多人,當時在上海仍有150多人,出走的員工是「正常人員流動」。

然而之後,錦藝置業就不斷出質旗下子公司股權,向鄭州銀行、天津信託、華潤深國投信託等金融機構融資。紙最終還是包不住火。顯然,錦藝置業是遇到了資金鏈困難。

錦藝置業由於經營規模較小,且未上市,融資渠道相對單一。發公司債走不通,向公眾融資卻沒有相應渠道,出質子公司股權向金融機構融資成了公司為數不多的「救命」手段。

當年6月份,有消息傳出錦藝置業正尋求來自融信的收購。收購完成後,融信只並表不操盤,不會幹預錦藝置業原有項目的營銷。融信希望可以借此擴大合約銷售規模,助力其發債。但這則中小房企之間「抱團取暖」的消息事後遭到雙方否認。

然而,更多的證據指向2020年錦藝置業的資金已經抓襟見肘。

2019年2月、3月、10月,公司均有在市場上大肆高溢價拿地。2月,公司以12.3億元斬獲的雲南昆明呈貢地塊,溢價率達到了84%;3月份和10月,公司分别拿下山東泰安地塊和江蘇常州地塊,溢價率均在40%以上。

而到了2020年,雖然錦藝置業也有參與許昌、江陰、南陽等三四線城市的土拍,但最後都沒有斬獲。行業人士認為,錦藝置業在土拍市場上表現黯然失色,原因很可能是疫情導致公司現金流緊張,受限於經營規模,其取得融資有限,因此在與其他頭部房企競爭中很難再高溢價拿地。

錦藝集團的資金緊張還可以從上市公司錦藝控股中找到端倪。據公司2020年財年中報所示,截至年底,錦藝控股總借貸融資額度為8.64億港元,已經全部動用。此外,公司還與四名獨立第三方安排合共約3434萬港元的債券。公司總面值約10.6億港元的投資物業已抵押予銀行,獲取銀行融資。

雖然錦藝控股有現金及銀行存款3.52億港元,流動比率為227.3%,但錦藝集團顯然已經用了大部分可行的融資手段,才還好容易湊夠了足夠流動現金應付經營需要。倘若公司經營繼續惡化,流動性主要來自借債的錦藝控股利疊利,終究難以為繼。

值得留意的是,2019年6月底,錦藝控股就向第三方出售附屬公司鄭州佳聰物業服務有限公司全部股權,換取2.41億港元的現金。鄭州佳聰物業主要物業為鄭州市大型主題購物商場内的164間店鋪。據相關負責人透露,在被出售之前,該部分物業每年虧損金額大約為2000萬元。

時至現在,錦藝控股所剩的資產就佳潮購物中心和尚未投產、位於雲南的大麻二酚生產線。假若公司真的需要資產變現,後者賣不出,前者賣不得——錦藝控股現在的境況其實也並不好過。

除了錦藝控股外,錦藝集團也在變賣其他的業務回款。今年1月29日,陳錦焰和陳錦東兄弟退出鄭州錦藝教育科技有限公司股東,平潭錦竣投資合夥企業(有限合夥)和陳哲超新進並分别持股99%及1%。

陳哲超擁有平潭錦竣投資合夥企業98%的股份。目前除了鄭州錦藝教育之外,平潭錦竣投資合夥企業還持有洛陽錦藝卓越企業管理咨詢60%的股份及四川浦江錦繡文化旅遊開發公司99%的股份。兩公司分别在2月7日及2月2日完成股權變更,退出的鄭州錦嵩置業集團有限公司 和鄭州錦族實業有限公司分别由錦藝置業集團有限公司和陳錦東全資所有。

除了家人外,各種資產都在轉手賣出的錦藝集團已到了最艱難的時刻。

3、誤入地產界,一去十五年

與其他高舉高打、在2018年銷售額就突破了千億元的閩係房企,如世茂房地產、旭輝集團、陽光城、融信中國、正榮地產、泰禾集團等不一樣,錦藝置業在2018年累計開發面積才剛超2000萬平米,銷售規模才剛過百億。

可錦藝集團也許就錯在其經營規模太小而業務又太過分散,導致其能取得融資有限,借槓桿擴張的速度太慢。當行業融資規管趨嚴時,小房企錦藝置業最終首當其衝。

更雪上加霜的是,錦藝2018年至2019年間在河南項目後期都有出現問題,令當地民眾對陳錦焰此前好感頓失,可能將會影響錦藝未來項目的銷售。

2018年2月,錦藝金水灣觀臻苑項目僅開盤3天之後,《建築工程施工許可管理辦法》就被鄭州市城鄉建設委員會公開撤銷。9月份,錦藝金水灣三期延期交房,涉嫌欺詐業主。

第二年4月,錦藝金水灣三期涉嫌虛假宣傳違規售房被鄭州房管局約談……

凡此林林總總,讓潛在購房者都在懷疑陳錦焰還是不是當初那個主動承擔紡織廠債務,安置其原廠職工的「老好人」。

有記者曾經採訪過陳錦焰。那時的他對房地產並沒有太大的興趣,卻對紡織有一種骨子里的熱愛。愛著紡織業的陳錦焰來到紡織重鎮鄭州,一切都像是美好的邂逅。後來誤落房地產開發,錦藝折騰了整整十五年。

對於業務繁多的錦藝集團來說,或許房地產行業中小企業的出清並不是壞事。也許,這也算是一種解脫。

作者:橘子汽水

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