易居:房地產行業數字化浪潮之下,戴維斯雙擊時刻可期
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日期:2021年5月7日 上午10:27作者:一枝 編輯:lala
易居:房地產行業數字化浪潮之下,戴維斯雙擊時刻可期

近日,易居企業控股(02048.HK)(下稱「易居」)資本市場運作,可謂是好事連連。

4月27日,花3億元買下添玑網絡,強化房地產線上網絡及數據分析服務領域核心競爭力。

4月28日,與阿里巴巴戰略合作再度升級。易居先以增發新股方式收購阿里巴巴所持有的天貓好房公司85%股份。與此同時,阿里巴巴和董事長周忻進行大舉增持,以及國内頂流私募基金雲峰基金斥巨資入股。

4月29日,據Wind數據顯示,南下資金大幅湧入易居,港股通持股比例創出年内的新高。

  • 第二大股東增持,知名基金入股,南下資金持續湧入......持續性的利好,足以反映出易居未來發展前景受到高度認可與支持。

房地產數字化轉型大勢所趨之下,易居先發優勢儘顯

數字化浪潮正席卷而來,全球各行各業無不緊跟潮流,積極謀求數字化轉型。我國更是將數字化建設納為未來發展的重要戰略。

《第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》(下稱「十四五」規劃)中第五篇「加快數字化發展,建設數字中國」中,明確強調迎接數字時代,激活數據要素潛能,推進網絡強國建設,加快建設數字經濟、數字社會、數字政府,以數字化轉型整體驅動生產方式、生活方式和治理方式變革。

在數字化發展大勢所趨之下,房地產業也不例外,在新基建、城市化更新及「十四五」規劃等政策陸續出台,科技賦能在房地產行業的廣泛應用推動了房地產行業的數字化轉型。 

特别是在新冠肺炎疫情的期間内,加速了房地產行業數字化和智能化的發展趨勢,以及房地產行業結合技術相關模式的創新。線上看房、售房模式不斷成為各大房地產開發商抗疫期間的新營銷模式。其中,碧桂園、萬科、恒大等大型房地產商在線賣房均取得不俗成績。

雖然房地產行業數字化轉型是大勢所趨,但我國房地產數字化轉型處於初級階段,行業内的信息流動和篩選都沒有形成有效的機制,創新地產業務場景數字化應用滲透率不高。因此,房地產行業數字化轉型階段迫切需要擁有一個可信度高、科技賦能強勁的數字化交易與服務的平台或生態圈,以推進行業數字化轉型,讓房企們少走彎路。

在此背景之下,房地產服務行業排頭兵及先行者的易居,充當起房地產行業數字化轉型時代的探路者及引領者,依託「數字化營銷平台」和「數字化交易平台」雙輪驅動,加速推進我國房地產行業數字化轉型的步伐。

就數字化營銷平台而言,易居通過整合開發商、經紀商、服務商、購房者,打造開放化、協同化、線上化、數據化的房地產營銷全產業鏈生態。

就數字化交易平台而言,基於大數據優勢,提供數字化解決方案服務,開創大數據資產流通交易平台。

為構建了房地產數字化營銷及交易全鏈條平台,易居加速業内優質資產整合,同時聯手阿里巴巴、華為等科技巨頭,不斷強化自身在房地產數字化營銷和交易的護城河。

2020年7月,易居與阿里巴巴宣佈戰略合作關係,雙方開展了包括線上線下房產交易、數字營銷和交易後相關服務等領域的深度合作。

2020年8年,易居收購樂居56.19%的股權,並於2020年11月後並表。樂居作為中國領先的房地產家居互聯網平台,資產非常的優質。據了解,樂居透過網上平台提供房地產電子商務、網上廣告及網上掛牌服務,其平台由覆蓋370多個城市及多種移動應用的地方網站組成。

2020年9月,阿里巴巴與易居聯合推出天貓好房,致力於打通看房、購房全鏈路,為開發商定制專門的房產旗艦店,打造房產線上營銷平台。

2021年4月,易居通過旗下克而瑞攜手華為,共同發佈地產數字化白皮書。兩家公司在深入調研行業TOP 50企業後共同發佈的中國房地產數字化轉型新解讀。

數據化持續驅動,業績增長可預見性強

在疫情期間内,易居在「數字化營銷平台」和「數字化交易平台」雙輪驅動之下,

各板塊業務穩中有進,收入結構更加趨於多元,收並購資產及與阿里巴巴合作取得多項突破性進展。

據2020年財報顯示,易居一手房代理服務總收入32.04億元,房地產經紀網絡服務收入27.32億元,房地產數據及咨詢服務收入9.87億元,保持持續增長態勢。11月份並表的樂居,直接貢獻了11.3億元的數字營銷服務收入,盈利貢獻1.2億元。

此外,易居的天貓好房平台,一經推出,便赢得市場高度認可及肯定。2020年"雙11"期間,易居在與樂居控股、天貓好房和蘇寧易購聯合打造的"好房雙11百億大補貼"活動中,實現全國236個城市中累計ETC成交套數達41,775套,GTV931億元,釋放房款優惠補貼16.5億元,模式的成長性和吸金能力有目共睹。

值得注意的是,隨著數字化發展持續驅動,易居降本增效工作也取得不俗表現。2020年,銷售費用為23.96億元,銷售費用佔總收入比重為29.7%,同比下滑4.6個百分點。與此同時,易居加強了現金及債務流管理,通過提高項目質量,加強回款營控,經營現金流淨額同比增長196.7%至5.88億元,實現了自香港聯合交易所上市後的首次經營性現金流淨額轉正。同期,期末現金及等價物為75.16億元,同比增長227.6%。

展望後市,隨著疫後我國經濟保持穩步復蘇態勢,房地產行業數字化轉型亦會進一步提速,易居與第二大股東阿里巴巴的戰略合作,將會迸發出更多火花,公司在萬億級的藍海中,將實現戴維式雙擊,為長期支持其發展的股東,帶來豐厚的現金紅利及投資回報。

據國家統計局數據,房地產交易市場規模巨大,未來三年仍將維持並發展到25萬億左右規模。按照新房交易2.5%費率和二手房交易1.5%費率來測算,未來三年房地產營銷費用市場容量約5000-6000億。其中,精準廣告與線上直銷渠道市場容量增長最為迅速。據Gartner的預測顯示,房地產數字化解決方案市場容量持續且將繼續快速增長,復合增長率預計66%,從當前200-300億市場,至2025年的1,000億市場規模。

聚焦三大戰略板塊,内在價值與估值有望加速釋放

面對巨大市場增量,此次再度聯手阿里巴巴,易居目標也十分明確且具有較強的針對性。據了解,易居全資控股天貓好房後的戰略目標為:分設天貓好房新交易集團、新房代理集團和克而瑞大數據集團三大戰略板塊。

天貓好房新交易集團,將依託阿里生態體系和8億阿里用戶,精準對接購房需求後,能為天貓好房帶來強大的原生流量。與此同時,易居和阿里巴巴共同發起的不動產交易協作機制(ETC),將基於數字化、智能化的新產品,構建多方參與、高效協作的開放平台。

未來,天貓好房新交易集團對標的企業為貝殼和安居客。不同的是,貝殼和安居客以存量二手房為抓手,逐漸向一手房滲透,二手房業務規模是兩者優勢。而易居則擁有天然的一手房業務優勢,以新房代理作為業務強大的基石,逐漸將業務板塊擴大至二手房,業務網絡下沉優勢更加明顯。

克而瑞大數據集團,將繼續充當中國房地產領先的大數據資產應用服務平台的角色。在業務方面,將繼續發揮房地產大數據優勢和科技優勢,強化房地產大數據服務,擴大市場份額,並積極延伸至不動產大數據服務應用領域,探索新型大數據應用,保持國内行業領先地位。

與此同時,隨著阿里巴巴的加入,易居將依託阿里巴巴在大數據領域的優勢,將在房地產數字化服務領域進行核心升級,發揮聚焦不動產領域的行業優勢和技術經驗,通過系統產品與定制化手段,為客戶提供全領域、全鏈條、全環節的數字化解決方案。

未來,克而瑞大數據集團業務可對標的企業為明源雲。有别於明源雲的是,易居的克而瑞大數據集團將專注於房地產數字化服務領域,通過AI算法、區塊鏈技術,為不動產領域構建引領性的數據資產交易平台。

值得一提的是,聯手阿里巴巴的易居,並不擔心聚焦的三大戰略板塊,未來遇到競爭對手較多而退卻,反而信心十足,給自己設定了非常明確的業務目標。據了解,易居力爭三年内實現平台DAU達300萬,年度交易規模超過GTV 1.5萬億,年營收達500億元。

業内人士認為,易居有實力做到目標。易居和阿里巴巴在天貓好房上形成合體實力,會大大加速易居這個房地產服務獨角獸進化的過程。

可以預見的是,隨著易居聚焦三大戰略板塊穩健推進,各業務間的協同發展持續深化,其内在價值與估值有望加速釋放。

目前,明源雲雖處於虧損階段,但因具備SaaS概念,享受著較高的估值待遇。截至2021年4月29日,明源雲市淨率為8.95倍,遠高於同期易居市淨率的1.15倍。

貝殼與易居不在同個股票市場,但因在交易環節依託經紀合作網絡(ACN)領域取得突出的表現,估值更是超百倍。截至2021年4月29日,貝殼市盈率為590倍,市淨率為6.35倍。同期,易居市盈率僅有38.6倍。

如今,易居交易環節直接打造了多方參與、高效協作的開放平台ETC,直接叫板貝殼的ACN。ETC的優勢更加明顯,依託阿里巴巴龐大流量優勢直接聚焦新房、二手房、特價房和拍賣房四大交易場景,並以開放、協作、公平和自主的價值特性,迅速在房地產交易市場迅速崛起,雙十一取得的戰果就足以證明這一模式成功。

未來隨著與阿里巴巴戰略合作持續深化,ETC勢必會得到更多投資人的認可,估值有望大幅提升。

文:一枝

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